Dự án KĐT Riverland

Dự án KĐT Riverland Dự án KĐT Riverland là dự án được quy hoạch tổng thể ngay từ ban đầu với cơ sở hạ tầng tiêu chuẩn hiện đại làm nên nền tảng của một đô thị Hiện Đại – Xanh – Sạch – Đẹp – Phát Triển Nhanh Chóng và Bền Vững. Phối cảnh tổng […]

0911.00.3333

Chi tiết dự án

Dự án KĐT Riverland

Dự án KĐT Riverland là dự án được quy hoạch tổng thể ngay từ ban đầu với cơ sở hạ tầng tiêu chuẩn hiện đại làm nên nền tảng của một đô thị Hiện Đại – Xanh – Sạch – Đẹp – Phát Triển Nhanh Chóng và Bền Vững.

Phối cảnh tổng thể dự án

Vị trí

Dự án có vị trí đẹp nhất trong tấ cả các khu đô thị tại Mê Linh: Gần đường cao tốc Thăng Long – Nội bài và cách đường cao tốc 300m, mặt đường 48m và 24m, nằm ngay cạnh Đầm Và, tiếp giáp và gần sát các khu đô thị Phúc Việt, Vitcorp, Làng hoa Tiền Phong, Minh Giang Đầm…

Thiết kế

– Quy mô dự án: gồm

+ 04 căn VIP diện tích từ 200 – 500 m2

+ 61 căn biệt thự diện tích từ 200 – 500 m2

+ 55 căn hộ liền kề diện tích 75 – 120 m2

Riverland là nơi an cư nhìn ra đường chân trời, gồm những biệt thự nằm ven hồ tự nhiên cùng đài phun nước kỳ bí như những thành phố lãng mạn của Châu Âu. Chỉ cần bước ra cửa, gió ùa vào, thả hồn mình cùng gió, nắng, sông nước, ngửi được hương ngai ngái của cỏ cây, thưởng ngoạn cái bao la của đất trời, cái lồng lộng của không gian sống và dòng biến tấu vô cùng cảm xúc trước bức tranh phong cảnh tự nhiên chuyển mình trong nhiều thời khắc của ngày. Có đóng cửa, kéo rèm, mặt nước, màu xanh của cây cỏ không còn trước mặt, nhưng vẫn còn đó đường chân trời bình yên, âm thanh thiên nhiên hòa điệu bên ngoài.

Tiện ích

– Khung cảnh thiên nhiên tươi đẹp, thoáng đãng. Từ một hoa viên đến cả một hồ nước tự nhiên rộng lớn, từ các cửa hàng tại tầng trệt đến những sân chơi xanh mát và chỗ dừng chân thư thả…Không gian sống hiện đại không còn là lối đi về, mà là cả tổng thể hoàn chỉnh với tính cộng đồng cao – những nhu cầu thiết yếu được đáp ứng ngay tầm tay.

– Mạng lưới giao thông liên hoàn, thông suốt từ khu dự án toả đi các khu đô thị liên quan. Từ dự án Riverland đến khu đô thị Ciputra chỉ khoảng 10 phút , đến Trung tâm tài chính Tây Hồ tây chỉ 15 phút đi xe máy, đến sân bay Nội Bài chỉ 10 phút, đến Sân Vận Động Mỹ Đình chỉ 20 phút.

– Đô thị phát triển trong cơ cấu bảo vệ môi trường, không gian Xanh – Sạch – Đẹp, không khí trong lành nâng cao sức khỏe cư dân.

PHẦN 1: MỞ ĐẦU

  1. Lý do, mục tiêu và nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch:
  2. a) Lý do điều chỉnh quy hoạch:

Thủ đô Hà Nội – trái tim của cả nước đang trong giai đoạn phát triển vượt bậc về kinh tế, hiện đại hóa đô thị, xứng tầm là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị quốc tế tại khu vực Đông Nam Á. Thành phố đang gấp rút đẩy nhanh các dự án hoàn thiện chỉnh trang đô thị (sau khi mở rộng địa giới hành chính), tăng cường phát triển các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, và hạ tầng xã hội đô thị mới.

* Giai đoạn trước khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính:

Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc chấp thuận theo quyết định số 1063/QĐ-UB ngày 01/4/2004, với diện tích lập dự án là 83.605m2.

– Sau khi đồ án Quy hoạch chung khu đô thị mới Mê Linh được phê duyệt, dự án: Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng có sự thay đổi về quy mô do tuyến đường quy hoạch với mặt cắt lộ giới 48m chạy qua phía Tây Bắc khu đất diện tích còn lại của dự án là 68.747m2.

– Ngày 04/3/2008, Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Vĩnh Phúc có quyết định số 649A/QĐ-UBND về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu Nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng xác định quy mô nghiên cứu quy hoạch là 68.747 m2 và dân số 800 người.

– Ngày 18/3/2008, Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Vĩnh Phúc có quyết định số 829/QĐ-UBND về việc giao đất thực hiện dự án: Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng.

– Ngày 16/7/2008, Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Vĩnh Phúc có quyết định số 200/QĐ-TNMT về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng &  Phát triển Hạ tầng Tiền Phong.

– Ngày 15/1/2010, Chi cục Thuế huyện Mê Linh có thông báo số 478/TB-CCT về việc xác nhận Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng & Phát triển Hạ tầng Tiền Phong hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho dự án: Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng.

* Giai đoạn sau khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính:

– Theo Nghị quyết 15/2008/QH12 của Quốc hội về điều chỉnh địa giới hành chính thủ đô Hà Nội và các tỉnh, có hiệu lực từ ngày 01/8/2008, huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc được sát nhập về Hà Nội.

Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050 đang trong quá trình thực hiện.

– Quy hoạch phân khu N3 tỷ lệ 1/5000 và Quy hoạch Phân khu đô thị GN tỷ lệ 1/5000 đang trong quá trình hoàn thiện.

Vì vậy, dự án: Điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng ngừng triển khai chờ khớp nối các quy hoạch cấp trên.

* Sau khi đồ án quy hoạch phân khu N3 và GN phê duyệt:

– Vị trí, quy mô dự án sau khi khớp nối quy hoạch phân khu:

+ Vị trí dự án thuộc 2 phân khu N3 và GN, bị chia cắt bởi 2 tuyến đường Liên khu vực (mặt cắt b=48m) chạy dọc theo 2 hướng Tây – Bắc và Đông – Nam dự án. Trong đó phần đất thuộc phân khu đô thị N3 có 2 tuyến đường chính khu vực.

+ Quy mô: Phần đất dự án có sự thay đổi so với diện tích đã được phê duyệt (68.747 m2) do tuyến đường Liên khu vực cắt qua có diện tích khoảng 12.388m2

– Chức năng sử dụng đất sau khi khớp nối quy hoạch phân khu:

+ Theo quy hoạch phân khu N3, tỷ lệ 1/5000, dự án Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng nằm trong ô quy hoạch ký hiệu N3.1-6 có các chức năng: đất nhóm nhà ở xây dựng mới; đất đường giao thông (đất đường Liên khu vực và đường chính khu vực).

+ Theo Quy hoạch Phân khu đô thị GN, tỷ lệ 1/5000, dự án Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng nằm trong các ô quy hoạch ký hiệu GN4-3 được xác định chức năng là đất ở sinh thái.

– Do có những thay đổi nêu trên dẫn đến việc cần phải xây dựng lại phương án quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, phương án tổ chức không gian, quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng như xác định lại các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, tỷ lệ các loại đất… trong khu đất dự án hiện nay. Nhằm mục đích đưa ra phương án quy hoạch sử dụng đất, phương án tổ chức không gian hợp lý nhất đồng thời cụ thể hoá và làm chính xác lại các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý xây dựng theo quy hoạch.

– Theo kết quả rà soát Đồ án quy hoạch – Dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Thành phố (dự án xếp loại 2), để có cơ sở triển khai các bước tiếp theo, đảm bảo phù hợp với Quy hoạch phân khu đô thị N3, tỷ lệ 1/2000 và GN, tỷ lệ 1/5000 đã được duyệt, nhằm khớp nối về hạ tầng kỹ thuật, chỉ giới đường đỏ, đường giao thông với các dự án liên quan ở xung quanh, bổ sung đảm bảo các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội theo quy hoạch phân khu được duyệt cũng như tuân thủ Tiêu chuẩn, Quy chuẩn hiện hành, việc nghiên cứu điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng là cần thiết, phù hợp quy định hiện hành.

  1. b) Mục tiêu và nhiệm vụ của đồ án điều chỉnh quy hoạch:

– Cụ thể hóa Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; Quy hoạch chung xây dựng huyện Mê Linh, tỷ lệ 1/10.000; Quy hoạch phân khu đô thị N3 và GN, tỷ lệ 1/5000 đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt;

– Xây dựng khu vực chức năng đô thị theo hướng sinh thái, đồng bộ công trình kiến trúc, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật với các chỉ tiêu phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành;

– Xác định cơ cấu, chức năng sử dụng đất hợp lý với các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật cụ thể cho từng ô đất;

– Xác định quy mô dân số phù hợp với quy hoạch khu vực;

– Rà soát, khớp nối các dự án đã và đang triển khai trong khu vực để đảm bảo đồng bộ về tổ chức không gian, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật;

– Đề xuất các quy định về quản lý xây dựng trong khu vực lập quy hoạch làm cơ sở cho Chủ đầu tư­­ điều chỉnh dự án đầu t­­ư xây dựng theo quy định và là cơ sở pháp lý để các cơ quan, chính quyền địa phương quản lý đầu t­­ư xây dựng theo quy hoạch.

  1. Căn cứ pháp lý lập điều chỉnh quy hoạch:
  2. a) Căn cứ:

– Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009QH12;

– Căn cứ Luật đất đai số 45/2013/QH13;

– Căn cứ Luật xây dựng số 50/2014/QH13; Luật nhà ở số 65/2014/QH13;

– Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

– Căn cứ Nghị định 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

– Căn cứ Nghị định 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/1210 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;

– Căn cứ Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị;

– Căn cứ Nghị định 100/2015/NQ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;

– Căn cứ Thông tư 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ xây dựng quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;

– Căn cứ Thông tư số 01/2011/TT-BXD ngày 27/01/2011 của Bộ xây dựng hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch, xây dựng đô thị ;

– Căn cứ Thông tư 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ xây dựng hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị;

– Căn cứ Quyết định số 1135/QĐ-UB ngày 13/4/2004 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc v/v chấp thuận đầu tư xây dựng Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng;

Căn cứ Quyết định số 649A/QĐ-UBND ngày 04/3/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng;

Căn cứ Quyết định số 829/QĐ-UBND ngày 18/3/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc giao đất thực hiện dự án Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng;

– Căn cứ Quyết định số 936/QĐ-UBND ngày 27/3/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc đổi tên Chủ đầu tư Dự án từ Công ty TNHH Vạn Thắng thành Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng Tiền Phong;

– Căn cứ Quyết định số 200/QĐ-TNMT ngày 16/7/2008 của Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Vĩnh Phúc về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Căn cứ Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ v/v phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050;

– Căn cứ Quyết định số 1598/QĐ-UBND ngày 21/02/2013 của UBND TP Hà Nội v/v phê duyệt quy hoạch phân khu N3, tỷ lệ 1/5000;

– Căn cứ Quyết định số 6694/QĐ-UBND ngày 16/12/2014 của UBND TP Hà Nội v/v phê duyệt quy hoạch chung xây dựng huyện Mê Linh, tỷ lệ 1/10.000;

– Căn cứ Quyết định số 7342/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND TP Hà Nội v/v phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng;

– Căn cứ Quyết định số 06/QĐ-UBND ngày 05/1/2015 của UBND TP Hà Nội v/v phê duyệt quy hoạch Phân khu đô thị GN, tỷ lệ 1/5000;

– Căn cứ Công văn số 88/VP-QHXDGT ngày 07/01/2014 của UBND Thành phố Hà Nội về việc điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng, huyện Mê Linh, Hà Nội;

– Căn cứ Công văn số 2825/UBND-QLĐT ngày 22/6/2015 của UBND huyện Mê Linh về việc tham gia ý kiến vào Đồ án điều chỉnh QHCT tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng tại xã Tiền Phong;

– Căn cứ Biên bản số 01/BB ngày 09/07/2015 của UBND Huyện Mê Linh về việc tham gia ý kiến về Nhiệm vụ điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng, xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, Hà Nội;

– Căn cứ Công văn số 3952/UBND-TNMT ngày 10/6/2015 của UBND TP Hà Nội v/v xử lý sau thanh tra việc chấp hành pháp luật của 18 dự án có sử dụng đất nhưng chậm triển khai trên địa bàn huyện Mê Linh, TP Hà Nội;

– Căn cứ Công văn số 52/SXD-PTN ngày 05/1/2016 của Sở xây dựng v/v  phúc đáp văn bản số 39/CV-TP ngày 08/12/2015 của Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Phát triển Hạ tầng Tiền Phong;

– Căn cứ Thông báo số 113/TB-HĐTĐ ngày 08/01/2016 của Hội đồng thẩm định Quy hoạch xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội;

  1. b) Các nguồn tài liệu số liệu cơ sở:

– Bản đồ hiện trạng tỉ lệ 1/500 do Công ty CP khảo sát và địa chính đo vẽ tháng 3 năm 2011 đã được sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội xác nhận ngày 20/4/2011;

– Bản vẽ chỉ giới đường đỏ và giới thiệu hạ tầng kỹ thuật do Viện quy hoạch-Xây dựng Hà Nội cấp ngày 18/4/2013;

– Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng mã số 01:2008/BXD;

– Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 07:2016/BXD và các tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành;

PHẦN 2:

ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH.

II.1. Các đặc điểm điều kiện tự nhiên:

II.1.1. Vị trí và giới hạn khu vực nghiên cứu điều chỉnh:

  1. a) Vị trí:

Khu đất nghiên cứu sau khi có sự điều chỉnh ranh giới có tổng diện tích là 79.000 m2 tại khu ruộng trũng đồng Chân Năng, đồng Cầu Bộc cạnh Đầm Và – Xã Tiền Phong – Huyện Mê Linh – Hà Nội.

Vị trí khu vực nghiên cứu lập quy hoạch trên quy hoạch Phân khu N3 và phân khu GN

  1. b) Giới hạn khu vực nghiên cứu:

* Ranh giới nghiên cứu theo Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt theo Quyết định số 649A/QĐ-UBND ngày 04/3/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc:

– Phía Tây Bắc giáp tuyến đường quy hoạch B = 48m;

– Phía Đông Bắc giáp tuyến đường quy hoạch B = 24m;

– Phía Đông Nam giáp khu nhà ở sinh thái VIT Tiền Phong;

– Phía Tây Nam giáp Đầm Và.

* Ranh giới nghiên cứu điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:

Về cơ bản giữ nguyên theo ranh giới quy hoạch chi tiết đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt. Tuy nhiên để đảm bảo khớp nối về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Tiền Phong đề xuất ranh giới mới như sau:

+ Phía Đông Bắc mở rộng đến tim đường tuyến đường quy hoạch chung có mặt cắt 24m.

+ Phía Tây Bắc mở rộng đến tim đường tuyến đường quy hoạch chung có mặt cắt 48m.

+ Phía Đông Nam mở rộng đến hết chỉ giới đường quy hoạch có mặt cắt ngang rộng B = 25m, tiếp giáp với ranh giới dự án Khu nhà ở sinh thái VIT Tiền Phong.

+ Phía Tây Nam: Tiếp giáp với hành lang bảo vệ Đầm Và (thực hiện theo pháp luật bảo vệ công trình thủy lợi)

  1. c) Quy mô nghiên cứu:

*Quy mô diện tích: Quy mô nghiên cứu điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở sinh  thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng khoảng 79.000 m2. Trong đó :

+ Diện tích đất đã được phê duyệt theo Quyết định số 649A/QĐ-UBND ngày 04/3/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc là: 68.747 m2

+ Diện tích đất mở rộng đến tim đường tuyến đường quy hoạch chung có mặt cắt 24 m và 48m khoảng 10.832 m2

+ Diện tích đất mở rộng đến ranh giới dự án Khu nhà ở sinh thái VIT Tiền Phong khoảng 700m2

+ Diện tích đất trừ lại thuộc hành lang bảo vệ Đầm Và (thực hiện theo pháp luật bảo vệ công trình thủy lợi) khoảng 1.072 m2

*Quy mô dân số:

+ Dân số theo Quy hoạch chi tiết được duyệt là: 800 người.

+ Dân số điều chỉnh Quy hoạch chi tiết: 800 người.

II.1.2. Địa hình:

– Khu đất nghiên cứu chủ yếu là ruộng trũng có cao độ giao động từ 7,2m đến 7,9m. Mặt đất nền có cao độ -1m đến 1,5m so với mặt đường đang thi công liền kề khu dự án. Cao nhất là vị trí phía gần đường đang thi công có cao độ từ -1m so với cốt đường và thấp nhất là vị trí giáp Đầm Và có cao độ -1,5m.

– Địa hình tương đối bằng phẳng chủ yếu là đất trồng cây lâm nghiệp, cây trồng khác do vậy hiện trạng có ít các công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật chưa được đầu tư. Đường xá, giao thông, cấp điện nước, thông tin liên lạc trong khu đất thiết kế mới.

II.1.3. Khí hậu:

Khu vực nghiên cứu dự án có điều kiện khí hậu khá thuận lợi đối với mục đích xây dựng dự án, với những đặc điểm  sau:

– Nhiệt độ trung bình hàng năm là: 23,50C

– Mùa nóng: Bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10, hướng gió chủ đạo là hướng Đông Nam (vào mùa hè), Đông Bắc (vào mùa đông) chiếm 54% hướng gió cả năm. Nhiệt độ trung bình cao nhất là 280C¸300C. Mùa nóng cũng đồng thời là mùa mưa mà thường tập trung vào tháng 7 đến tháng 9. Trong mùa này hay có bão, xuất hiện tháng 7, tháng 8.

– Lượng mưa trung bình hàng năm là 1500¸2200mm. Số ngày mưa trong 1 năm là 114 ngày.

– Số giờ chiếu nắng trung bình là 1.640h.

– Độ ẩm: Độ ẩm trung bình trong năm là 80¸85% có những tháng độ ẩm có thể đạt 100% như các tháng 1, 2, 3.

– Hướng gió ổn định trong khu vực là gió Đông, gió Đông Nam xuất hiện đều đặn trong thời kỳ mùa đông từ tháng 11 đến tháng 2. Trong tháng 9 và tháng 10 xuất hiện gió Tây và Tây Bắc. Tần xuất gió trung bình hàng năm là 18%, tốc độ gió trung bình là 2-3m ứng với hướng gió Đông Bắc.

II.1.4. Địa chất – thủy văn:

  1. a) Địa chất:

– Theo số liệu khảo sát địa chất cho thấy khu vực nghiên cứu có cấu tạo địa chất khá đơn giản, khi xây dựng các công trình sẽ phải san nền xử lý đất để đảm bảo độ ổn định của công trình.

– Lớp đất trên cùng là lớp đất màu trồng trọt từ 0,5m đến 1m.

– Lớp đất dưới là đất sét lẫn sỏi pha màu nâu nhạt từ 1-2m. Cường độ đất nguyên thổ trung bình lớn (R=2Kg/cm2).

– Tuy nhiên khi lập dự án cần khoan địa chất để có tài liệu cụ thể.

  1. b) Thuỷ văn:

– Đầm Và có diện tích mặt nước khoảng 50 ha với dung tích hồ là 2.8 triệu m3.

– Lượng nước cung cấp cho Đầm Và chủ yếu do nước mưa trên diện tích lưu vực cung cấp:

+ Diện tích lưu vực: 6,8 triệu km2

+ Lượng mưa: 1850mm

+ Bốc hơi: 719mm

+ Lôđyn: 22,8s/km2

Chất lượng nước hồ: Đầm Và là một trong những nơi có chất lượng nước tốt trong vùng. Theo phân tích đánh giá, nước hồ Đầm Và đạt tiêu chuẩn về mặt hoá học, nước không mùi, có độ trong sạch.

II.2. Hiện trạng sử dụng đất đai và hạ tầng kỹ thuật:

II.2.1. Hiện trạng sử dụng đất. 

* Hiện trạng sử dụng đất:

– Khu đất dự kiến xây dựng có tổng diện tích 79.000 m2 trong đó chủ yếu là đất nông nghiệp, đất trồng cây hàng năm khác và đất đang san lấp.

STT Chức năng sử dụng đất DT đất Tỉ lệ Đánh giá
(m2) (%)
1 Đất nông nghiệp 41.425 52,4 Đất thuận lợi xây dựng
2 Đất đang san lấp 33.041 41,8 Đất thuận lợi xây dựng
3 Đất trồng cây ăn quả 957 1,2 Đất thuận lợi xây dựng
4 Mương nước 1.714 2,2 Đất thuận lợi xây dựng
5 Đường đất 1.863 2,4 Đất thuận lợi xây dựng
  Tổng 79.000 100,0  

Tại Quyết định số 200/QĐ-TNMT ngày 16/7/2008, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Vĩnh Phúc đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng Tiền Phong, cụ thể:

+ Cấp 01 giấy chứng nhận QSD đất số AM665143 có diện tích 32.142,0m2, mục đích xây dựng các công trình công cộng, hạ tầng khu đô thị;

+ Cấp 01 giấy chứng nhận QSD đất số AM665144 có diện tích 3.585,0m2, mục đích làm cơ sở sản xuất kinh doanh;

+ Cấp 90 giấy chứng nhận QSD đất số có tổng diện tích 16.752,86m2, mục đích xây dựng biệt thự, nhà vườn sinh thái.

II.2.2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:

  1. a) Hiện trạng giao thông

– Hiện tại khu vực có các tuyến đường đất nội đồng phục vụ canh tác nông  nghiệp, chưa có các tuyến đường giao thông cơ giới.

  1. b) Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật

+ Nền địa hình:

– Khu đất nghiên cứu quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng, cốt nền thấp.

+ Hệ thống thoát nước mưa:

– Khu vực có hệ thống mương máng tiêu thoát  nước nông nghiệp và thoát ra Đầm Và. Hiện tại cốt nền khu vực khá thấp nên thỉnh thoảng có xảy ra ngập úng.

  1. c) Hiện trạng cấp nước:

– Nước cấp cho khu vực này hiện nay đều chỉ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp nên nguồn lấy từ hồ Đầm Và.

– Chưa có hệ thống cấp nước sạch cho sinh hoạt.

  1. d) Hiện trạng cấp điện:

– Khu vực có tuyến điện trung thế 35KV từ 100/35KV chạy qua phục vụ khu vực lân cận.

  1. e) Hiện trạng thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường:

+ Khu vực nghiên cứu quy hoạch hiện tại không có hệ thống thoát nước bẩn.

+ Rác thải sinh hoạt trong khu vực hiện đã được thu gom tập trung.

II.2.3. Đánh giá tổng hợp:

  1. a) Thuận lợi:

Khu vực là đất nông nghiệp có địa hình bằng phẳng, thuận lợi cho việc xây dựng.

– Khu vực xây dựng dự án có cảnh quan thiên nhiên đẹp, phù hợp với tính chất khu nhà ở sinh thái.

  1. b) Khó khăn:

– Khó khăn về giải quyết các vấn đề liên quan đến quỹ đất nhà ở đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  sau khi chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ về nộp tiền sử dụng đất.

– Theo quy hoạch phân khu việc chia cắt không gian dự án thành 2 khu vực thuộc 2 phân khu có tính chất khác nhau, khó khăn cho việc khớp nối cảnh quan, không gian, và hạ tầng xã hội.

PHẦN 3: CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN

III.1. Các chỉ tiêu về quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc

– Đất nhóm nhà ở xây dựng mới                 : 60 – 65 m2/người;

– Đất cây xanh nhóm nhà ở                         : 3,0 – 3,5 m2/người;

– Đất nhà trẻ mẫu giáo (50 cháu)               : 15 m2/cháu;

III.2. Các chỉ tiêu công trình HTKT

a) Giao thông

– Mật độ mạng lưới đường (đến đường PKV):  ≥18%

b) Cấp nước

– Nước sinh hoạt: : 180 l/người-ngày
– N­ước cấp  trường mầm non : 100 l/người-ngày
– N­ước t­ưới cây : 3 l/m2
– N­ước rửa đường : 0,5 l/m2
– N­ước dự phòng : 20% tổng lưu lượng TB ngày

c) Cấp điện

– Nhà ở                            : 5KW/hộ.

– Trường mầm non         : 0,2KW/cháu .

– Cây xanh TDTT           : 1,2W/m2.

– Chiếu sáng đèn đường : 1,2W/m2.

d) Thoát nước thải và vệ sinh môi trường

– Thoát nước thải lấy bằng tiêu chuẩn cấp nước, cụ thể:

+ Nước sinh hoạt                                          : 180 l/người-ngày

+ Nước phục vụ trường học                                    : 100 l/người-ngày

– Vệ sinh môi trường:

+ Tiêu chuẩn thải chất thải rắn sinh hoạt : 1,3 kg/người-ngày

+ Chất thải rắn vãng lai, khác                       : (20%) CTRSH.

PHẦN 4: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH KIẾN TRÚC

IV.1. Các nguyên tắc áp dụng trong nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch

Để đảm bảo phù hợp với định hướng quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; Quy hoạch phân khu đô thị N3, tỷ lệ 1/5000 và GN, tỷ lệ 1/5000 đã được UBND Thành phố phê duyệt; đảm bảo khớp nối về hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông và các dự án xung quanh, đồ án điều chỉnh các khu vực chức năng chính như sau:

– Bổ sung tuyến đường đường liên khu vực B = 48m cắt qua khu đất và đường chính khu vực B = 25m phía Đông Nam giáp khu nhà ở sinh thái VIT Tiền Phong (điều chỉnh một phần diện tích các ô đất thành đất đường giao thông) và khu vực phía Tây Nam tuyến đường B = 48m (giáp với kênh Đầm Và) được xác định chức năng là đất dự án trong vành đai xanh, hành lang xanh.

– Tổ chức lại tổng mặt bằng sử dụng đất, không gian kiến trúc cảnh quan và quy hoạch hệ thống HTKT của dự án, đảm bảo phù hợp với định hướng Quy hoạch chung, Quy hoạch phân được duyệt, nhằm xây dựng khu nhà theo hướng sinh thái, đồng bộ công trình kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

– Phát triển các nội dung nhà ở thấp tầng nhằm đảm bảo sự hài hòa về không gian cảnh quan với các khu vực lân cận cũng như hạn chế các tác động của việc tăng chất tải dân số lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực. Mô hình sinh thái là một mô hình nhà ở cao cấp, mang tính bền vững cao.

– Xây dựng 1 khu nhà ở hiện đại với mô hình phát triển “sinh thái” dựa trên những tiêu chí thân thiện với môi trường, giảm thiểu tối đa nền bê tông hóa, tăng cường nhiều nhất có thể những diện tích cây xanh, mặt nước… giúp thẩm thấu nước khi có mưa to.

– Không gian đô thị phải có sự gắn kết hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan của các dự án bên cạnh, tạo được dấu ấn riêng cho khu vực thông qua một số công trình kiến trúc tiêu biểu, đặc trưng của đô thị.

– Phát triển đô thị có chất lượng môi trường sống tốt, cấu trúc chặt chẽ, đa dạng, phục vụ cho nhiều đối tượng khác nhau. Tránh hình thành các khu đô thị có hàng rào bao quanh tạo ra các công đồng biệt lập trong đô thị. Một khu đô thị bền vững phải bao gồm nhiều loại đối tượng sử dụng khác nhau, nhiều loại quy mô sử dụng khác nhau.

– Sử dụng hỗn hợp đa chức năng một cách hợp lý ở mọi cấp độ có thể được, từ một công trình, một nhóm công trình, một khu phố đến một khu đô thị. Cấu trúc đô thị cần chú trọng đến các không gian mở công cộng, nhưng cần đảm bảo tỷ lệ thân thiện với con người, có các khu trung tâm rõ rệt (có sức hút đô thị dựa trên các giá trị cảnh quan, giao thông và các giá trị đô thị khác).

– Quy hoạch đô thị, đặc biệt là bố cục công trình cần tận dụng lợi thế và hạn chế các bất lợi của khí hậu (thông gió, chiếu sáng…) để giảm thiểu nhu cầu sử dụng năng lượng là vấn đề lớn của thế kỷ 21.

IV.2. Quan điểm trong nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch:

– Dựa trên các yếu tố tự nhiên của khu vực, phát triển khu vực trở thành một khu nhà ở có môi trường cảnh quan đặc sắc của Mê Linh với không gian sống hiện đại, sinh thái và hấp dẫn.

– Phân chia không gian các khu chức năng một cách rõ ràng, phù hợp với chủ trương của thành phố, quy hoạch phân khu đô thị N3, tỷ lệ 1/5000 và GN, tỷ lệ 1/5000 đã được duyệt về phương thức quản lý và sử dụng đất, bao gồm: không gian đô thị với phần cây xanh công cộng nhưng vẫn đảm bảo sự hài hòa, thống nhất trong toàn bộ tổng thể.

– Không gian cây xanh hỗ trợ việc kết nối được với các không gian xây dựng với các không gian tự nhiên xung quanh tạo nên sự hòa nhập về cảnh quan

– Tuyến giao thông dạng ô cờ tạo ra sự kết nối giữa các khu chức năng một cách xuyên suốt, mạch lạc. Giải pháp phân chia một cách rõ ràng các khu chức năng tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý cũng như khai thác và sử dụng đất theo các giải pháp khác nhau.

IV.3. Tính chất, chức năng khu vực điều chỉnh quy hoạch:

– Một phần dự án nằm trong phân khu đô thị GN, khu vực có tính chất chức năng là khu vực hạn chế phát triển xây dựng, khu nhà ở sinh thái, cảnh quan thiên nhiên cây xanh kết hợp mặt nước trong đó: Khu vực phía Tây Nam (dọc kênh Đầm Và) được xác định nằm trong trục không gian cảnh quan cây xanh mặt nước tự nhiên dọc kênh Đầm Và, một trong các trục cảnh quan chính của khu vực; có các chức năng chủ yếu là khu nhà ở sinh thái thấp tầng bao gồm chủ yếu khu cây xanh vườn hoa có điểm xuyết các biệt thự sinh thái, nghỉ dưỡng thấp tầng, mật độ thấp, tạo sự liên kết không gian, hình thành quần thể không gian tập trung, bảo vệ và khai thác cảnh quan tự nhiên kênh Đầm Và.

– Khu vực phía Đông Bắc dự án nằm trong phân khu đô thị N3 là khu vực phát triển đô thị, có chức năng nhà ở thấp tầng được xây dựng mới đồng bộ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, kết nối không gian với khu vực dân cư hiện có tại khu vực.

IV.4. Phương án cơ cấu quy hoạch:

IV.4.1. Nguyên tắc chung:

– Tuân thủ Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, phù hợp với Quy hoạch phân khu đô thị N3, tỷ lệ 1/5000 và GN, tỷ lệ 1/5000 đã được duyệt.

– Cập nhật các dự án đang triển khai trong khu vực.

– Cơ cấu quy hoạch được tổ chức về cơ bản phù hợp với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt trong đó xác định vị trí các chức năng chính như: đất ở, trường học, cây xanh, mạng lưới giao thông của khu vực,.

– Khớp nối, đảm bảo cân bằng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực.

IV.4.2. Đặc điểm phương án cơ cấu:

– Đồ án điều chỉnh  quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở sinh thái và kinh doanh tổng hợp Vạn Thắng, được xác định nghiên cứu trên 2 ô quy hoạch: ô N3.1-6 và ô GN4-3.

– Các thành phần đất được xác định trên cơ sở kế thừa đồ án QHCT đã phê duyệt và điều chỉnh phù hợp với Quy hoạch phân khu N3 được duyệt, gồm các thành phần chức năng sử dụng đất sau:

+ Đất ở mới (Đất biệt thự đơn lập – song lập, đất nhà liên kế).

+ Đất công cộng đơn vị ở (dịch vụ thương mại)

+ Đất công viên cây xanh, vườn hoa.

+ Đất trường học (Nhà trẻ).

+ Hệ thống giao thông đối ngoại, giao thông nội bộ và hệ thống HTKT khác.

– Tạo dựng cảnh quan để tạo nên một khu sinh thái tiện nghi, thân thiện và an toàn cho người sử dụng.

– Đảm bảo các chỉ tiêu sử dụng đất, bán kính phục vụ các công trình hạ tầng xã hội theo quy định và các quy hoạch đã được phê duyệt.

BẢNG SO SÁNH CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT TRƯỚC – SAU ĐIỀU CHỈNH

TT Chức năng sử dụng đất Chỉ tiêu đã phê duyệt theo QHCT, 1/500 Chỉ tiêu điều chỉnh QHCT, 1/500
DT đất  

(m2)

Tỷ lệ     (%) Chỉ tiêu (m2/ng) DT đất  (m2) Tỷ lệ    (%) Chỉ tiêu (m2/ng)
  Phạm vi nghiên cứu điều chỉnh QH 68.747     79.000 100,00  
I Đất đường giao thông cấp đô thị và khu vực 0     26.630 33,71  
II Đất đơn vị ở 68.747 100,00 85,9 52.370 66,29 65,5
1 Đất công cộng đơn vị ở 3.585 5,21 4,5 320 0,41 1,2
2 Đất nhóm nhà ở xây dựng mới 63.225 91,97 79,0 49.294 62,40 61,6
2.1 Đất ở biệt thự 25.744     25.899  32,78  
2.2 Đất ở liền kề 7.186     7.799  9,87  
2.3 Đất cây xanh, vườn hoa 7.537     2.432  3,08  
2.4 Đất đường vào nhà 22.758     13.164  16,66  
3 Đất trường mầm non (quy mô 50 hs) 1.512 2,20 1.9 750 0,95 15,0
4 Đường giao thông phân khu vực 0 0 0 2006 2,54 2,5
5 Đất HTKT (Trạm xử lý nước thải) 335 0,49 0,4 0 0 0
  Quy mô dân số 800 800

* Đánh giá phương án:

– Phù hợp với định hướng của Quy hoạch chung Xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050; phù hợp với Quy hoạch phân khu đô thị N3, tỷ lệ 1/5000 và GN, tỷ lệ 1/5000.

– Các chỉ tiêu về sử dụng đất phù hợp với Quy chuẩn XDVN, Tiêu chuẩn thiết kế hiện hành và kế thừa các quy hoạch đã được phê duyệt.

– Tạo được liên kết giữa các không gian xanh trong khu vực, từ hành lang kênh Đầm Và với các khu công viên cây xanh trong khu vực đô thị lõi, bảo tồn hệ thống mặt nước hiện có cải thiện môi trường, cảnh quan.

– Kết nối, xâu chuỗi các khu mới với nhau và với các khu chức năng hiện có trong khu vực.

– Đây là phương án đem lại hiệu quả cao về cảnh quan, môi trường, đảm bảo tính liên tục và kế thừa được các quy hoạch đã được phê duyệt trên cơ sở cập nhật, khớp nối và điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế. Do vậy, lựa chọn phương án cơ cấu này làm cơ sở nghiên cứu quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất và hệ thống hạ tầng kỹ thuật – tỷ lệ 1/500.

IV.4.3. Quy hoạch sử dụng đất sau điều chỉnh:

Khu vực nghiên cứu Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 có tổng diện tích đất khoảng 79.000 m2, được phân bổ quỹ đất theo các nhóm chức năng như sau:

– Đất đường giao thông cấp đô thị và khu vực: gồm đường liên khu vực và đường chính khu vực có tổng diện tích khoảng 26.630 m2, chiếm khoảng 33,71%;

– Đất công cộng đơn vị ở: có diện tích khoảng 320m2, chiếm khoảng 0,41%, bao gồm 01 ô đất có ký hiệu CC;

– Đất nhóm nhà ở xây dựng mới: có tổng diện tích khoảng 49.294m2, chiếm khoảng 62,40%. Trong đó:

  • Đất ở biệt thự: có diện tích khoảng 25.899 m2, bao gồm 09 ô đất ký hiệu BT1 đến BT9;
  • Đất ở liên kế: có diện tích khoảng 799m2, bao gồm 02 ô đất có ký hiệu LK1, LK2;

+ Đất cây xanh, vườn hoa: có diện tích khoảng 2.432 m2, bao gồm 06 ô đất có ký hiệu từ CX1 đến CX6;

+ Đất đường vào nhà: có diện tích khoảng 13.164 m2;

– Đất nhà trẻ, mẫu giáo: có diện tích khoảng 750m2, chiểm khoảng 0,95%, bao gồm 01 ô đất có ký hiệu NT;

– Đất đường phân khu vực: có tổng diện tích 2.006 m2, chiếm khoảng 2,54%.

BẢNG TỔNG HỢP QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

(Phương án điều chỉnh quy hoạch)

TT Chức năng sử dụng đất Diện tích

(m2)

Tỷ lệ

(%)

Ghi chú
I Đất đường giao thông cấp đô thị, khu vực 26.630 33,71  
1 Đường liên khu vực 19.942 25,24 Bề rộng B = 48m
2 Đường khu vực 6.688 8,47 Bề rộng B = 24-25m
II Đất đơn vị ở 52.370 66,29  
1 Đất công cộng đơn vị ở 320 0,41
2 Đất nhóm nhà ở XD mới 49.294 62,40
2.1 Đất biệt thự 25.899 32,78  
2.2 Đất liên kế 7.799 9,87  
2.3 Đất cây xanh, vườn hoa 2.432 3,08 Bố trí trạm xử lý nước thải hạ ngầm, S = 300m2
2.4 Đất đường vào nhà 13.164 16,66 Bề rộng B = 6-12m
3 Đất trường mầm non 750 0,95  
4 Đất đường giao thông phân khu vực 2.006 2,54 Bề rộng B = 13,5m
  Tổng diện tích đất nghiên cứu 79.000 100

BẢNG THỐNG KÊ SỐ LIỆU CÁC Ô ĐẤT QUY HOẠCH

(Phương án điều chỉnh quy hoạch)

STT CHỨC NĂNG SDĐ KÝ HIỆU DT ĐẤT DT XD DT SÀN MẬT ĐỘ TẦNG CAO HỆ SỐ SDĐ SỐ DÂN GHI CHÚ
(m2) (m2) (m2) (%) (tầng) (lần) (người)
I Đất đường giao thông cấp đô thị và khu vực 26.630
1 Đường liên khu vực GT-1 19.942 Bề rộng B=48m
2 Đường khu vực GT-2 6.688 Bề rộng B=24m và B=25m
II Đất đơn vị ở 52.370  
1 Đất công cộng đơn vị ở 320  
  Đất dịch vụ thương mại CC 320 128 384 40 3 1,2  
2 Đất nhóm nhà ở XD mới 49.294 800  
2.1 Đất ở biệt thự 25.899 11.327 30.196 428  
Đất ở biệt thự đơn lập BT1 1.655 828 2.483 50 3 1,5 24 Đất thương phẩm 1655 m2
Đất ở biệt thự đơn lập BT2 3.129 1.565 4.694 50 3 1,5 48 Đất thương phẩm 3129 m2
Đất ở biệt thự song lập BT3 2.316 1.158 3.474 50 3 1,5 48
Đất ở biệt thự đơn lập BT4 3.129 1.565 4.694 50 3 1,5 48 Đất thương phẩm 3129 m2
Đất ở biệt thự đơn lập + song lập BT5 4.854 2.427 7.281 50 3 1,5 88
Đất ở biệt thự đơn lập + song lập BT6 4.170 1.460 2.919 35 2 0,7 56
Đất ở biệt thự đơn lập BT7 1.546 541 1.082 35 2 0,7 24
Đất ở biệt thự song lập BT8 2.524 883 1.767 35 2 0,7 48
Đất ở biệt thự đơn lập + song lập BT9 2.576 902 1.803 35 2 0,7 44
2.2 Đất ở liên kế   7.799 5.559 27.795   372  
Đất ở liên kế LK1 5.038 3.622 18.110 72 5 3,6 240 Đất thương phẩm 375 m2
Đất ở liên kế LK2 2.761 1.937 9.685 70 5 3,5 132
2.3 Đất cây xanh, vườn hoa 2.432  
Cây xanh, vườn hoa 1 CX1 650 32 32 5 1  Kết hợp bố trí bãi đỗ xe ngầm.
Cây xanh, vườn hoa 2 CX2 1.094 55 55 5 1 Kết hợp bố trí trạm xử lí nước thải ngầm giai đoạn trước mắt, diện tích khoảng 300 m2
Cây xanh, vườn hoa 3 CX3 505 25 25 5 1
Cây xanh, vườn hoa 4 CX4 61
Cây xanh, vườn hoa 5 CX5 60
Cây xanh, vườn hoa 6 CX6 62
2.4 Đất đường vào nhà GT 13.164 Bề rộng B=6-13,5m
3 Đất trường mầm non 750  
  Nhà trẻ, mẫu giáo NT 750 300 600 40 2 0,8 Quy mô 50 cháu, đạt chỉ tiêu 15m2/hs.
4 Đường giao thông phân khu vực GT-3 2006  Bề rộng B=13,5m
  TỔNG CỘNG (I)+(II) 79000 800  

Ghi chú:

– Diện tích các lô đất sẽ được xác định chính xác trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng.

– Khi thiết kế công trình cụ thể phải đảm bảo khoảng lùi tối thiểu đã khống chế trên bản vẽ quy hoạch sử dụng đất và khoảng cách các công trình theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam.

– Đất thương phẩm (được thực hiện theo dự án riêng): có diện tích 8.288m2 (giữ nguyên diện tích theo quy hoạch đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt) được bố trí tại ô đất BT1, BT2, BT4 và một phần ô đất LK1 sẽ bàn giao lại cho Thành phố Hà Nội để quản lý, lập phương án sử dụng đất để làm quỹ đất dịch vụ, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định sau khi xây dựng đồng bộ hệ thống HTKT của dự án.

– Quá trình triển khai, Chủ đầu tư cần liên hệ với cơ quan quản lý đầm Và để có ý kiến thỏa thuận về ranh giới và hành lang bảo vệ cụ thể của đầm Và, đảm bảo tuân thủ quy định của Pháp lệnh khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi.

– Đối với quỹ đất bố trí nhà ở xã hội tại dự án: Theo ý kiến của Sở Xây dựng Hà Nội tại công văn số 52/SXD-PTN ngày 05/01/2016, thì dự án không phải bố trí quỹ nhà ở xã hội theo quy định.

– Đối với các công trình trường học, hạ tầng kỹ thuật (trạm xử lý nước thải): các chỉ tiêu sử dụng đất sẽ được xác định chính xác trong quá trình triển khai dự án đảm bảo phù hợp với yêu cầu sử dụng chuyên ngành và các Quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan.

IV.5. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị:

IV.5.1. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:

Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan của khu vực điều chỉnh quy hoạch được xác định trên nguyên tắc phù hợp với định hướng quy hoạch phân khu đô thị N3 và GN đã được duyệt:

– Hình thành khu nhà ở theo hướng sinh thái là nhà ở biệt thự và liên kế với chiều cao các công trình được bố trí thấp dần từ Bắc xuống Nam.

– Hệ thống cây xanh tạo mối liên hệ của dự án với khu vực đầm Và và các khu chức năng trong dự án. Cây xanh nhóm nhà ở bố trí tại khu vực trung tâm dự án nhằm cải thiện điều kiện vi khí hậu, nâng cao chất lượng sống cho khu nhà ở.

– Đồ án xác định trục không gian đô thị chính là trục Bắc – Nam, dọc theo tuyến đường mặt cắt 13,5m, trên trục không gian này bố trí hài hòa khu vực tạo không gian cảnh quan 2 bên đường.

– Hướng cảnh quan chính của tổng thể khu đô thị là hướng Đông Bắc – Tây Nam hướng nhìn ra Đầm Và. Các công trình thấp tầng (nhà ở biệt thự, nhà liên kế) bố trí xung quanh, ở giữa là công trình cây xanh , nhà trẻ. Các không gian chức năng được kết nối với nhau bằng đường giao thông nội bộ và đường vào nhà.

– Theo định hướng của Quy hoạch chung và quy hoạch Phân khu đường cấp đô thị (B=48m) chia dự án thành 2 Khu vực :

*  Khu vực nhóm nhà ở phía Bắc đường 48 m  thuộc phân khu đô thị N3

Trong đó, nhóm nhà ở thấp tầng gồm:

– Nhóm nhà ở gồm nhà biệt thự giáp với các trục đường chính (bao gồm các khu BT1, BT2, BT3, BT4, BT5) Công trình cao 3 tầng, khoảng lùi 3 m so với chỉ giới đường đỏ  hình thức kiến trúc mái dốc, xung quanh bố trí cây xanh sân vườn. Mật độ xây dựng 50 %.

Nhóm nhà ở liên kế tiếp cận các đường  khu vực và đường nội bộ (mỗi ô đất có diện tích 75 m2 bề rộng mỗi nhà >5 m), các dãy bố trí liền nhau, giữa các dãy nhà 60m lại tổ chức một lối đi bộ. Khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ 2,4 m. Công trình cao 5 tầng với hình thức kiến trúc hiện đại, sơn màu sáng.

– Ở giữa nhóm nhà ở thấp tầng là công trình dịch vụ thương mại, nhà trẻ, cây xanh nhóm nhà ở. Tỷ lệ cây xanh trồng trong các lô đất xây dựng công trình công cộng cần đảm bảo tối thiểu 30 %.

+ Công trình dịch vụ thương mại cao 3 tầng, mật độ xây dựng 40%, phục vụ các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống của người dân trong khu vực.

+ Công trình nhà trẻ phục vụ cho khu dân cư trong dự án, có chiều cao 2 tầng , hình thức kiến trúc vui tươi, mầu sơn sáng. Mật độ xây dựng 40%. Tại các lối ra vào cổng trường tạo vịnh đỗ xe để phụ huynh đưa đón học sinh mà không ảnh hưởng đến giao thông chung.

+ Bên cạnh khu nhà trẻ là công viên cây xanh nhóm nhà ở, tại đây bố trí sân chơi trẻ em , sân cầu lông và sân tập thể dục cho người già, Bố trí các công trình nhỏ (đài phun nước, ghế đá…) hài hòa với cây xanh và cảnh quan xung quanh.

* Khu vực nhóm nhà ở sinh thái phía Nam đường 48 m  thuộc phân khu đô thị GN

– Để đảm bảo phù hợp với tính chất  chức năng  của khu vực nêm xanh và các khu vực lân cận của dự án (Khu sinh thái VIT Tiền Phong), khu nhà ở biệt thự sinh thái phía Nam đường 48 m (bao gồm các khu BT6, BT7, BT8, BT9) bố trí 2 tầng, mật độ XD 35%. Nhằm bảo vệ quỹ đất và duy trì cây xanh mặt nước, khu vực cây xanh sinh thái được bố trí trong cây xanh thảm cỏ bố trí xen kẽ hài hòa với tuyến đường ven bờ sông, tạo hướng nhìn và hướng tiếp cận cho dân cư trong khu vực.

+ Trong khu vực này bố trí, công trình nhỏ thấp tầng phục vụ nghỉ ngơi, ngắm cảnh .

+ Kết nối 2 khu vực và trục cảnh quan trùng với tuyến đường 13,5 m, kết thúc tuyến đường là không gian cảnh quan ven kênh Đầm Và.

IV.5.2. Thiết kế đô thị:

  1. a) Yêu cầu chung:

Thể hiện đầy đủ các yêu cầu theo Thông tư 06/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 13/5/2013 hướng dẫn về nội dung Thiết kế đô thị và Thông tư 16/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 16/10/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 06/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 13/5/2013 hướng dẫn về nội dung Thiết kế đô thị.

  1. b) Công trình điểm nhấn:

– Trục không gian trung tâm dọc hai bên tuyến đường 13,5m là điểm nhấn kết nối khu nhà ở với không gian mặt nước Đầm Và.

– Các khoảng không gian xanh xen kẽ trong khu nhà ở kết hợp với trường mầm non tạo sự chuyển tiếp về không gian khu vực và là điểm nhấn về chất lượng sống của khu nhà ở.

  1. c) Chiều cao xây dựng công trình:

– Do tính chất là một khu vực nhà ở sinh thái, do vậy chiều cao quy định cho toàn khu là thấp tầng phù hợp với quy hoạch tổ chức không gian chung.

–  Chiều cao của các công trình nhà ở (nhà liên kế và biệt thự) trung bình từ 2-5 tầng:

+ Nhà ở liên kế có tầng cao 05 tầng, chiều cao tầng 1 là 3,3m, chiều cao công trình tối đa khoảng 16m.

+ Nhà biệt thự có tầng cao 02-03 tầng, chiều cao tầng 1 là 3,6-3,9m, chiều cao công trình tối đa khoảng 9,9m.

– Công trình dịch vụ thương mại cao tối đa 3 tầng, chiều cao tầng 1 là 3,9m, chiều cao công trình tối đa là 11m.

– Trường mầm non có tầng cao tối đa 02 tầng, chiều cao tầng 1 là 3,9m, chiều cao công trình tối đa khoảng 7,2m

– Các công trình chức năng khác bố trí chiều cao 1 tầng.

  1. d) Khoảng lùi công trình:

* Nhà ở:

– Nhà ở liên kế: Bố trí tại các khu đất có ký hiệu LK1, LK2.

+ Khoảng lùi công trình: 2,4 m

– Nhà ở biệt thự các loại: Bố trí tại các khu đất có ký hiệu BT1, BT2, BT3, BT4, BT5, BT6, BT7, BT8, BT9.

+ Biệt thự loại 1: Bố trí tại các khu đất có ký hiệu BT1, BT2, BT3, BT4, BT5.

Khoảng lùi công trình: 3 m.

+ Biệt thự loại 2: Bố trí tại các khu đất có ký hiệu BT6, BT7, BT8, BT9.

Khoảng lùi công trình: 3 m.

  1. e) Các công trình dịch vụ đô thị:

– Trường mầm non: Bố trí tại các khu đất có ký hiệu NT.

+ Khoảng lùi công trình: + So với ranh lộ giới các đường tiếp giáp:  2,4 m.

+ So với ranh đất còn lại:  1 m.

Dịch vụ thương mại: Bố trí tại khu đất có ký hiệu CC

+ Khoảng lùi công trình: + So với ranh lộ giới các đường tiếp giáp:  2,4 m.

+ So với ranh đất còn lại:  1 m.

  1. f) Hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc:

– Hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc:

+ Các công trình nhà ở có hình khối đơn giản, hình thức kiến trúc hiện đại, sử dụng hình thức phù hợp với không gian cảnh quan mặt nước, địa hình khu vực. Các lô nhà chủ yếu bố cục theo hướng chính Bắc Nam để phù hợp khí hậu tối đa.

+ Các công trình công cộng (Nhà trẻ): có hình khối đơn giản với bố cục không gian mở, hình thức kiến trúc hiện đại, phù hợp với không gian cảnh quan mặt nước, địa hình khu vực.

+ Các tiện ích đô thị như ghế ngồi nghỉ, tuyến dành cho người khuyết tật, cột đèn chiếu sáng, biển hiệu, biển chỉ dẫn phải đảm bảo mỹ quan, an toàn, thuận tiện, thống nhất, hài hòa với tỷ lệ công trình kiến trúc.

+ Hè phố, đường đi bộ trong đô thị phải được xây dựng đồng bộ, phù hợp về cao độ, vật liệu, màu sắc từng tuyến phố, khu vực trong đô thị; hố trồng cây phải có kích thước phù hợp, đảm bảo an toàn cho người đi bộ, đặc biệt đối với người khuyết tật; thuận tiện cho việc bảo vệ, chăm sóc cây.

+ Màu sắc và vật liệu các công trình đồng nhất, hài hòa với không gian cảnh quan xung quanh, sử dụng tối đa vật liệu địa phương.

+ Mặt ngoài nhà (mặt tiền, mặt bên) không sử dụng các màu nóng (như đỏ, đen), màu chói (như vàng, cam) trên toàn bộ mặt tiền nhà.

+ Không sử dụng gạch lát màu tối, có độ bóng cao để phủ trên toàn bộ mặt tiền nhà.

+ Không sử dụng vật liệu có độ phản quang quá 70% trên toàn bộ mặt tiền nhà.

– Đối với tường rào công trình:

Tường rào phải có hình thức kiến trúc thoáng nhẹ, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực và tuân thủ yêu cầu sau:

+ Chiều cao tối đa của tường rào 2,6 m.

+ Phần tường rào trông ra đường phố và hẻm từ độ cao 0,6m trở lên phải thiết kế trống, thoáng. Phần trống, thoáng này tối thiểu chiếm 60% diện tích mặt phẳng đứng của tường rào.

– Các yêu cầu cụ thể về cốt cao độ của các tầng, hình thức cửa, ban công, lô gia được thể hiện cụ thể tại bản vẽ thiết kế đô thị kèm theo.

  1. g) Đối với hệ thống cây xanh, mặt nước:

– Sử dụng cây xanh đô thị được quy định tại Quy hoạch hệ thống cây xanh, công viên, vườn hoa và hồ thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được UBND Thành phố phê duyệt.

– Cây xanh trên các tuyến phố được trồng chủ yếu cùng loại hai bên đường. Các điểm cây xanh tập trung như: vườn hoa, công viên, vườn trong các khu công cộng, phối kết hợp đa dạng các hình thức, chủng loại cây, hoa và trồng cây xanh trên hàng rào hoặc mặt tiền nhà phố.

– Trong không gian cây xanh, mặt nước cảnh quan: Bố trí các tiện ích, dụng cụ tập luyện thể thao trên các tuyến đường dạo trong lõi xanh. Tổ chức sân chơi, chỗ cắm trại cho trẻ em kết hợp một số công trình dịch vụ ăn uống, chòi nghỉ…

– Hệ thống công viên, vườn hoa được bố trí ở những vị trí trung tâm khu ở, trồng nhiều loại hoa, đa dạng về màu sắc, đảm bảo bán kính phục vụ cho nhu cầu thư giãn, giải trí của người dân trong khu ở.

PHẦN 5: HẠ TẦNG KỸ THUẬT

V.1. Quy hoạch giao thông:

  1. a) Nguyên tắc chung:

– Hệ thống giao thông khu vực phải đáp ứng nhu cầu đi lại của các phương tiện giao thông, đảm bảo khả năng liên hệ nhanh chóng và an toàn giữa các khu chức năng trong khu quy hoạch với các tuyến đường quy hoạch xung quanh khu đất.

– Hệ thống các công trình phục vụ giao thông trong khu vực phải đáp ứng nhu cầu phát triển, đảm bảo thuận tiện cho các đối tượng tham gia giao thông; phải đáp ứng các yêu cầu nêu trong Quy chuẩn xây dựng công trình để đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng.

– Vị trí các điểm đấu nối từ các đường nội bộ ra các tuyến đường quanh phải đảm bảo không ảnh hưởng nhiều đến giao thông trên các tuyến đường này.

– Trong khu vực quy hoạch, mạng lưới giao thông được thiết kế đến cấp hạng đường nội bộ.

– Mạng lưới đường được thiết kế theo nguyên tắc tốc độ và lưu lượng xe trên đường càng vào sâu khu quy hoạch càng giảm và ngược lại.